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Quelle revalorisation des valeurs locatives foncières pour 2023 ?

[Version actualisée de l’article avec l’indice d’inflation de novembre 2022 à lire ici -> lien]

Depuis 2018, la revalorisation annuelle des valeurs locatives foncières (foncier bâti, non bâti, cotisation foncière des entreprises et taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est établie par le rapport entre l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre N-2 avec celui de novembre N-1. C’est ainsi que pour 2022, la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives a été de +3,4%.

Pour 2023, la revalorisation forfaitaire serait donc égale à l’inflation entre novembre 2022 et novembre 2021. Au 31 août 2022, l’indice des prix à la consommation harmonisé était de 6,49%, après 6,78% en juillet.

Indices des prix à la consommation harmonisé mensuels 2021-2022

Une revalorisation des valeurs locatives à 6,5% pour 2023, si elle refléterait l’évolution de l’inflation, rend plus probable la mise en place d’un plafonnement ou d’une révision de l’indice. Toutefois, le passage à un indice glissant sur 12 mois, conduirait à une revalorisation des valeurs locatives foncières de 5,92% (12 derniers indices N-1, novembre n-1 à décembre n-2, sur 12 derniers indices N-2).

Dans l’attente du projet de loi de finances pour 2023, pour nos analyses financières prospectives, et par mesure de prudence, nous intégrons un plafonnement de la revalorisation des valeurs locatives foncières pour 2023 à +4%.

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Le Sénat propose l'application de la révision des valeurs locatives en 2016

La commission des finances du Sénat, et ses rapporteurs spéciaux François Marc et Pierre Jarlier, propose d’établir un calendrier en deux temps pour l’application de la révision des valeurs locatives. Sur la base du rapport de bilan dressé suite aux expérimentations menées dans 5 départements et remis début 2012, le nouveau calendrier permettrait d’apporter une réponse aux difficultés rencontrées.

Tout d’abord, la loi de finances rectificative pour 2012 pourrait permettre de prendre les mesures correctrices pour les locaux professionnels :neutralisation de la révision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), report d’un an du calendrier initial, institution d’un mécanisme de lissage sur 5 ans au-delà d’une variation de cotisation de 10% ou de 200 euros (à la hausse comme à la baisse), et mise à l’écart des locaux industriels (qui ont déjà été révisés).

Ensuite, à l’occasion de la loi de finances pour 2013, le rôle des collectivités qui expérimentent la révision des valeurs locative, serait renforcé pour le contrôle de l’assiette de la taxe foncière. En outre, il serait envisagé d’engager la révision des valeurs des locaux d’habitation. Cette phase pourrait démarrer au second semestre 2013 avec pour objectif une mise en place des nouvelles valeurs locatives en 2016. Préalablement, un rapport de bilan tirera les conséquences de ces révisions sur les dotations versées par l’Etat aux collectivités locales, et sur la répartition des fonds de péréquation.

Ce calendrier permettrait de mettre en place un délai entre l’application de la révision des valeurs locatives pour les contribuables professionnels et pour les particuliers.

Pour en savoir plus, la page du Sénat sur la révision des valeurs locatives

 

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Réforme des valeurs locatives

Si la réforme des valeurs locatives – issue de la dernière loi de finances – était mise en œuvre demain, de nombreux locaux professionnels verraient leur taxe foncière copieusement augmenter, même si les hausses sont certes variables selon les secteurs et les départements.Une simulation, « comme pour de vrai », réalisée en 2011 par la Direction générale des finances publiques vient de le prouver…
En revanche, les loyers des industriels baisseraient ! Rappelons que la réforme est neutre, les collectivités n’engrangeant aucune recette supplémentaire. Mais elle impacterait également, à la hausse ou à la baisse, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) collectée par les collectivités ou les EPCI à fiscalité propre. Elle pourrait donc faire grincer les dents de nombre de contribuables et collectivités…
Néanmoins, les parties prenantes (État, communes, organisations professionnelles…) sont d’accord sur la nécessité de faire cette réforme : les valeurs cadastrales sont aujourd’hui basées sur des références archi-caduques datant de 1970. L’urbanisme a eu le temps de redistribuer les cartes, et les inégalités du tarif au mètre carré sont donc légion.
Lire sur la suite sur La lettre du cadre
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Résultats des simulations de révision des valeurs locatives des locaux professionnels

L’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 organise la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, précédée d’une expérimentation qui a eu lieu au cours de l’année 2011. Ce test grandeur nature a été réalisé dans 5 départements : l’Hérault, le Pas-de-Calais, le Bas-Rhin, Paris et la Haute-Vienne.

Ces expérimentations sont rendues nécessaires par le très long laps de temps qui s’est écoulé depuis la dernière révision des valeurs locatives des locaux professionnelles : les dernières ont eu lieu en 1970. Dès lors, il ne peut qu’en résulter de fortes variations pour les contribuables, du fait de l’évolution du marché locatif.

Les simulations réalisées, permettent de confirmer “des variations importantes, à la hausse comme à la baisse, de valeurs locatives et des transferts de charges fiscales des locaux industriels vers les locaux professionnels. Compte tenu de l’importance des variations de valeurs locatives des locaux professionnels constatées, il est indispensable d’expertiser les conditions dans lesquelles la réforme pourrait entrer en vigueur sans pour autant générer soit une hausse trop forte et trop rapide des impôts des entreprises, soit des effets d’aubaine“.

Le secteur industriel devrait donc être le bénéficiaire de la procédure de révision engagée. Compte tenu des fortes variations de cotisations induites, l’application de la révision des valeurs locative devra faire l’objet d’un mécanisme de lissage dans le temps, afin d’étaler les hausses et baisses de cotisations.

La DGFiP a consolidé les conditions de réalisation de l’étude et les résultats dans un rapport dont le site Localtis.fr a obtenu copie en avant-première.

Accéder directement au rapport de la DGFiP

Accéder à l’article de Localtis.fr

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