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Transfert de la compétence « Zone d’Activités Economiques » : une nouvelle donne ?

En 2015, les dispositions de l’article 64 de la Loi NOTRe supprimaient la notion « d’intérêt communautaire » pour la gestion des Zones d’Activités Economiques (Z.A.E.).

Ainsi, les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (E.P.C.I.) se voyaient confier à compter du 1er janvier 2017, toutes les Zones d’Activités de leur territoire, leur gestion étant unifiée au sein de la compétence obligatoire « développement économique ».

De nombreuses collectivités ont mené les opérations de transfert, des Communes vers l’Intercommunalité, sous l’égide des Commissions Locales d’Evaluation des Charges Transférées (C.L.E.C.T.).

Faute d’une définition légale précise, les C.L.E.C.T. ont le plus souvent retenu une acception globale des charges rattachées aux Zones, incluant de fait l’ensemble des équipements publics dédiés : voirie, éclairage public, espaces verts, équipements de défense contre l’incendie,…

Les charges de fonctionnement et de renouvellement ainsi identifiées, prises en charge désormais par les Intercommunalités, ont fait l’objet de retenues sur les attributions de compensation communales.

Or, la D.G.C.L. (Direction Générale des Collectivités Locales), par la voie d’une réponse ministérielle à la question posée par Monsieur le Sénateur François BONHOMME a précisé le 17 janvier 2019 que :

«  [il convient] de considérer que si la compétence en matière de création, d’aménagement, d’entretien et de gestion de zones d’activité permet effectivement à un EPCI de créer les réseaux et tous équipements nécessaires au sein de ladite zone, elle ne l’autorise pas pour autant à exploiter en propre les fractions de réseaux situées sur le périmètre de la zone d’activité à l’issue de son aménagement, sauf si l’EPCI exerce, en sus de cette compétence, une compétence spécifique lui permettant de gérer tel ou tel réseau ou équipement d’infrastructure. »

Ainsi, un E.P.C.I. ne peut gérer des équipements ou des réseaux que dans la mesure où il détient la compétence correspondante. Les réseaux (voirie principalement) et les équipements (éclairage public, aménagements divers) auraient vocation à être restitués aux Communes, une fois réceptionnés les travaux réalisés par l’intercommunalité.

Cette interprétation (faute de circulaire d’application ou de jurisprudence) prend le contrepied de la définition généralement retenue des Zones d’Activités Economiques qui consistait à considérer celles-ci comme un tout : terrains aménagés ou à aménager, voiries, équipements publics (éclairage, espaces verts, signalétique interne,…)

En matière de développement local et d’équilibre des relations au sein du bloc communal, cela signifierait que la décision de créer une nouvelle Zone d’Activités Economiques appartiendrait à l’E.P.C.I., que celui-ci assumerait l’investissement correspondant et percevrait ensuite la fiscalité économique tandis que les charges d’entretien et de renouvellement des Zones seraient laissées aux Communes…. sans réelles contreparties…

Zone d’activité économique : Quelle clôture du budget annexe communal ?

La compétence ZAE est une compétence obligatoire des EPCI depuis le 1er janvier 2017. Aucun texte juridique n’impose aux EPCI d’acquérir lors de la prise de compétence ZAE les terrains propriétés des communes, ou sur un quelconque calendrier. Les EPCI auront par contre l’obligation d’acquérir les terrains avant la vente, étant les seuls à pouvoir les commercialiser.

Dans ce cas de figure de l’absence de rachat des terrains par l’intercommunalité, le budget annexe communal n’est pas clos, mais les seules écritures susceptibles de l’impacter sont celles relatives au transfert de propriété dans l’hypothèse où un preneur de terrains aurait été trouvé. Il s’agit donc des écritures de cession d’immobilisations, pour faire entrer lesdits terrains dans le budget annexe intercommunal avant la vente effective.

Les communes disposant d’un budget annexe ZAE, alors même qu’elles n’ont plus la compétence, sont fortement incitées par la DGFIP à les clôturer.

La clôture des budgets annexes conduirait à intégrer les terrains à commercialiser (opérations de stock, classe 3), dans le budget principal de la commune. Les terrains auront alors vocation à rester dans le budget principal de la commune dans l’attente du transfert de propriété à l’EPCI (transfert en pleine propriété) pour permettre leur vente.

Il s’agit là d‘opérations de stocks, qui sont sans incidences sur les dépenses réelles de fonctionnement.

Les opérations de ZAE et la TVA

Depuis le 11 mars 2010, les opérations d’aménagement comportant des cessions de terrains sont assujetties de plein droit à la TVA. Dès lors qu’il y a assujettissement à la TVA, il est nécessaire de tenir une comptabilité dédiée à ces opérations. L’ensemble des dépenses et des recettes sont donc présentés en HT dans le budget annexe. La collectivité devra se rapprocher du trésorier pour la création du budget annexe, et pour l’ouverture d’un compte TVA spécifique auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Elle sera soumise à toutes les obligations de l’assujetti : déclaration de TVA CA3 et demande de remboursement de crédit de TVA.

 

Aux termes des articles 286 du CGI et 32 de l’annexe IV au même code, toute collectivité locale qui exerce une nouvelle activité imposable de plein droit à la TVA doit, dans les 15 jours du commencement de l’activité, déclarer celle-ci auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) dont elle relève et fournir certains renseignements relatifs à cette activité.

Ainsi, elle doit :

  1. dans les 15 jours du commencement de ses opérations, souscrire une déclaration d’existence conforme au modèle fourni par le SIE auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) dont elle dépend (URSSAF ou caisse générale de sécurité sociale pour les administrations et collectivités locales) ;
  2. fournir, sur un imprimé remis par le SIE, tous renseignements relatifs à son activité professionnelle (date à laquelle l’activité sera ouverte, désignation exacte de l’activité, nature de l’activité donnant droit à la récupération par la voie fiscale).

 

La collectivité sera soumise à toutes les obligations de l’assujetti : déclaration de TVA n°3310 CA3 et demande de remboursement de crédit de TVA.

Deux points sont essentiels au regard des obligations liées à la TVA :

  • Le programme d’équipements publics : par définition, les équipements publics sont éligibles au FCTVA. Cependant, dans le cadre d’une zone, la TVA peut être récupérable par la voie fiscale. Il est donc important de définir un programme d’équipements publics précis et détaillé afin que les services fiscaux ne remettent pas en cause la déductibilité de la TVA. Ici, l’enjeu est purement financier puisque, par la voie fiscale, la TVA est totalement récupérable sans décalage dans le temps, contrairement au FCTVA.
  • Le plan de délimitation de la zone : l’enjeu financier est tout aussi important : en effet, une mauvaise délimitation de la zone pourrait empêcher la récupération de la TVA par la voie fiscale de tout équipement public situé hors du périmètre.

Les conséquences directes de ces deux points sont le calcul des prix de revient des terrains aménagés, donc des prix de vente aux futurs investisseurs, ce qui a un impact direct sur la rentabilité du projet.

Les compétences obligatoires : Zone d’activité économique

La notion de zone d’activité économique (ZAE) ne repose sur aucune définition légale. Les textes n’en précisent ni le périmètre ni l’objet précis, qui relèvent du choix de la collectivité compétente. La seule contrainte est celle du respect des prescriptions contenues dans les documents d’urbanisme locaux.

Cependant, plusieurs réponses ministérielles sont venues préciser que la réalisation d’une zone d’activité économique consiste à aménager des terrains destinés à être cédés à des entreprises, à des fins économiques. Cette opération comprend donc par nature la réalisation des travaux nécessaires à la viabilisation et à l’aménagement de la zone.

Voici une définition que l’on peut faire des ZAE :

La ZAE désigne la concentration ou le regroupement d’activités économiques (artisanales, tertiaires, industrielles et logistiques) sur un périmètre correspondant à une opération d’aménagement réalisée par un maître d’ouvrage public ou par des promoteurs/investisseurs privés qui vont céder ou louer les terrains et les bâtiments à des entreprises. Cette définition peut apparaître restrictive et exclut les ZAE qui se sont constituée « de fait » sur la base du droit des sols, mais sans aménageur/opérateur unique.

Ainsi, dans le cas où une seule entreprise serait présente sur une commune, on peut se poser les questions suivantes pour attribuer le qualificatif de zone d’activité au terrain sur lequel est implanté cette entreprise :

  • Est-ce que le terrain où est situé l’entreprise a été viabilisé par un aménageur privé ou public ?
  • Existe-t-il d’autres terrains à aménager à proximité de cette entreprise ?

Si l’implantation de cette entreprise n’a pas été précédée d’une opération d’aménagement spécifique, décidée par la commune, on peut exclure de fait le qualificatif de « zone d’activité ».

Néanmoins s’il existe des terrains à aménager à proximité de cette entreprise, et que la Communauté souhaite les viabiliser pour accueillir des nouvelles entreprises, on pourra tout à fait justifier le caractère de zone d’activité pour cet ensemble de terrains (terrain où se situe l’entreprise et foncier disponible à proximité).

A l’inverse, si l’installation de l’entreprise n’a pas été précédée par une opération d’aménagement spécifique, décidée par la commune, et s’il n’existe aucun terrain à aménager à proximité, seule la présence d’équipements publics, en lien direct avec l’entreprise (par exemple la desserte de l’entreprise qui serait assurée par une voirie communale) pourrait éventuellement inciter la Communauté à utiliser le qualificatif de zone d’activité pour cette entreprise, si la Communauté souhaite avoir la main sur l’entretien et la gestion de ces équipements (car tous les équipements publics inclus dans une zone d’activité relèveront de droit de la compétence communautaire).

Bilan financier et plan de financement des zones d’activités ou d’aménagement

1) Le bilan financier d’une opération d’aménagement de zone 

Quand une collectivité décide d’aménager des terrains privés (en régie ou en passant par un opérateur privé), en vue d’accueillir de nouvelles entreprises et/ou de nouveaux habitants, elle doit avant toute chose établir un bilan financier prévisionnel de cette opération. Ce bilan doit recenser l’ensemble des dépenses (acquisition de terrains, travaux de VRD, études, maîtrise d’œuvre, etc.) et l’ensemble des recettes (vente de terrains essentiellement), qui sont prévue jusqu’à la réalisation complète de l’opération (vente des derniers terrains et clôture du budget annexe).

En théorie, le montant total des dépenses permettra de déterminer le prix de revient de l’opération, qui sera ensuite utilisé pour fixer les prix de vente des différents lots. Les prix de revient au m² et les prix de vente au m² des différents lots doivent globalement se rejoindre, car la collectivité, notamment si elle  aménage les terrains en régie, n’a pas vocation à réaliser une plus-value importante sur l’opération. En sens inverse, il n’est pas admis de fixer un prix de vente sensiblement inférieur au prix de revient, sinon l’opération serait déficitaire et couverte par une subvention du budget principal, ce qui pourrait être assimilé à une libéralité (principe proscrit dans les domaines d’activités concurrentiels)[1].

Une des dépenses difficiles à évaluer est le coût du foncier à aménager, dans le cas où la collectivité n’a pas à acquérir ce foncier, car elle le possède déjà. Le fait de posséder historiquement les terrains à aménager ne dispense pas la collectivité de valoriser un coût foncier pour l’opération (sinon le prix de revient total serait artificiellement diminué). En matière d’évaluation des prix des terrains constructibles, deux grandes méthodes sont appliquées :

  • soit on procède par comparaison des prix, pour des terrains de même type et de même secteur géographique (méthode appliquée par France Domaine, dont l’évaluation pourra d’ailleurs servir d’étalon) ;
  • soit on procède par la méthode de « compte à rebours » : on fixe dans un premier temps les prix de vente des terrains (en fonction par exemple des prix de marché constatés dans le secteur), puis on soustrait à ces recettes totales le montant de toutes les autres dépenses : la différence donne le prix que serait prêt à verser la collectivité pour « racheter » ses propres terrains, sans porter atteinte à l’équilibre économique de l’opération.

Signalons que cette valorisation de terrains déjà acquis par la collectivité constituera une dépense réelle pour le budget annexe de la zone concernée, et une recette réelle pour le budget principal (cession des terrains du budget principal au budget annexe).

[1] le budget principal peut cependant verser une subvention au budget annexe de l’opération pour diminuer le prix de vente des terrains, si une délibération justifie cette participation par des raisons objectives : intérêt général, carence de l’offre foncière entravant le développement local, contreparties apportées à la collectivité, etc. (cf. arrêt du Conseil d’Etat du 3 novembre 1997 : Commune de Fougerolles).

Signalons également que les frais financiers sont estimés dans le bilan financier, comme les autres dépenses, mais font ensuite l’objet d’un réajustement de leurs montants par la suite, quand un plan de financement est réalisé (cf. explications sur le plan de financement, ci-après).

Bilan financier ZAE

Exemple de bilan financier ZAE

 

2) Le plan de financement d’une opération d’aménagement de zone

Le bilan financier prévisionnel doit en théorie être équilibré : total dépenses = total recettes. Cependant ce bilan financier est globalisé, il ne tient pas compte de la répartition des dépenses et des recettes dans le temps. Or, un décalage des dépenses et recettes est très fréquent dans toutes les opérations d’aménagement de zone : au début du cycle de production, la collectivité supporte les dépenses liées à la production de terrains aménagés (ces dépenses étant répercutées dans le coût du bien et intégrées au prix de vente). L’opération ne sera théoriquement équilibrée qu’à la fin de cycle de production, c’est-à-dire quand l’ensemble des terrains aura été vendu.

Ainsi, dans un premier temps, le budget supporte un déficit, dans un second temps un excédent pour parvenir à l’équilibre final. Dans l’attente de la commercialisation des lots, le besoin de financement du début du cycle est financé par une avance remboursable du budget principal et/ou par emprunt.

En conséquence, la réalisation d’un plan de financement est une étape indispensable pour bien appréhender l’équilibre économique pluriannuel de l’opération de lotissement, c’est-à-dire les charges et les recettes qu’elle va générer chaque année. Ainsi, la collectivité qui gère en régie l’aménagement des terrains et leurs ventes futures pourra disposer d’un outil de pilotage financier pour anticiper les différentes contraintes et opportunités budgétaires, sur toute la durée prévisionnelle de l’opération.

Concrètement, cela permettra à la collectivité de préparer son budget en identifiant ses besoins de financement et sa trésorerie annuelle disponible : il lui sera ainsi plus facile de recourir au mode de financement optimal : recours à un emprunt in fine, ligne de trésorerie, avance remboursable du budget principal, etc.

Ce travail de répartition annuelle des dépenses et recettes totales nécessitera d’évaluer le rythme prévisionnel de commercialisation des différents lots…et donc d’évaluer le rythme de réalisation des différentes phases de travaux d’aménagement.

Plan de financement ZAE (Dépenses)

Exemple de plan de financement d’une ZAE (Dépenses)

Plan de financement ZAE (recettes)

Exemple de plan de financement d’une ZAE (recettes)